MENÜÜ
Строительство – длительный процесс: такое представление зачастую словно закодировано в нас, и мы миримся с этим. Период, когда частные дома строились в течение нескольких лет, восходит к тем временам, когда это делали в основном своими силами, ведя строительство самостоятельно, параллельно с основной работой, экономя деньги, небольшими этапами работы.
Уже давно подход к строительству изменился, и большинство строит свой дом посредством банковского кредита и хочет построить свой дом в максимально кратчайшие сроки. Как во времени реализуется проект дома? Почему важен короткий период времени и почему строитель для хеджирования своих рисков нередко заявляет о более продолжительном сроке, чем это необходимо в реальности?
Подготовительный период
Условно подготовительный период – это промежуток, когда приобретают участок, выбирают или заказывают строительный проект дома, запрашивают ценовые предложения для проведения строительных работ / заключают договор на строительство и ходатайствуют о выдаче разрешения на строительство. Этот период может быть очень разным по продолжительности, он может занять 3-4 месяца, но может длиться и несколько лет (например, если покупка участка сопровождается необходимостью проведения детальной планировки и получением связанных с этим соглашений). В идеале подготовительный период мог бы занять около 3 месяцев.
Период строительства
Скорость строительства обычно начинают считать с момента, когда после заключения договора на объекте фактически начинаются строительные работы. Как правило, в договоре также указывается, что в случае, если к началу запланированных работ не будет выдано разрешение на строительство, работы и сроки также откладываются до получения последнего.
Возможный следующий временной риск связан со работами по строительству фундамента. Зачастую со стороны заказчика предварительно не осуществляется геологическое исследование участка, и в ходе землекопных работ в связи со строительством фундамента может быть выявлен дополнительный объем работ по части земляных работ и работ наполнения, а также, например, работ для кладки более высокой стены фундамента. Это может и часто также влияет на график работ.
На период строительства в некоторой степени могут влиять и изменения в проекте во время строительства или, например, сбои в поставке определенных отделочных материалов. Однако в большинстве случаев их влияние является незначительным, и, как правило, строитель также всегда оставляет определенный запас времени в своем графике.
При этом самый большой временной запас обычно остается для заключительной фазы строительства объекта. Например, если, согласно договору на строительство, в обязанности строителя входит и организация получения разрешения на пользование, то, поскольку это зависит от государственных ведомств, то для этих целей в графике зачастую оставляют больший временной буфер или в договоре указывают, что вследствие задержек администрирования (например, периода отпусков в государственных учреждениях) затраченное время переносит срок завершения. Хорошим результатом можно считать строительство бревенчатого дома среднего размера за период около 6 месяцев.
Интерес заказчика
Любой заказчик заинтересован в том, чтобы строительство заняло как можно меньше времени. Более короткий период строительства помогает заказчику сократить дополнительные расходы на временное жилье, которым зачастую является арендуемая квартира. Также, как правило, после оплаты первой части жилищного кредита банку начинают выплачивать кредит, что в конечном итоге для заказчика увеличивает ежемесячные расходы.
На стадии заключения договора на строительство заказчик всегда должен обсуждать со строителем график и совместно определять возможные области риска, которые могут повлиять на график и попытаться их сократить. На практике и в интересах строителя построить дом как можно быстрее, но в целях предотвращения возможных непредвиденных обстоятельств и снижения рисков он вынужден добавлять временной буфер.