Решение вопросов, связанных со строительством дома Этап 6: Договор о строительстве

Договор о строительстве является базовым документом, на основании которого организуются строительные работы, а также общение и сотрудничество между сторонами, заказчиком и строителем. Договор помогает гарантировать, что желаемый результат будет достигнут по договоренным условиям.

Заказчик, который, как правило, мало соприкасается со строительными работами, часто практически полностью соглашается с предложенным строителем черновиком договора и вносит туда лишь некоторые изменения. Однако лучшим вариантом является то, когда заказчик тщательно просмотрит договор о строительстве и покроет важные для себя требования и риски в договоре. Рассмотрим некоторые темы, которые заказчику важно правильно добавить в договор.

В договоре о строительстве рекомендуется корректно отобразить:

Проектную документацию и объемы прочих работ, а также описывающие содержание документы.
Ссылки на проектную документацию, ценовое предложение или иные базовые документы. Эти фиксирующие и описывающие содержание и объемы работ документы в основном являются приложением договора. Важно следить, чтобы в окончательный документ вошла последняя версия проекта и все прежние договоренности или уточнения, которые стороны достигли в преддоговорных переговорах.

Требования к качеству.
Если проектная документация не отражает конкретные требования к качеству, то эти требования необходимо добавить в договор. Конкретные ссылки на требования к качеству позволяют позднее, в фазе строительства, потребовать и проверить качество работ. Распространенной возможностью является использование в договоре ссылки на требования к качеству 2 класса сборника классификации работ RYL (используемые в Финляндии «Общие требования к качеству строительных работ»).

Проектные изменения.
По существу, в каждом объекте в ходе строительных работ происходят неизбежные небольшие изменения. В договоре необходимо согласовать, каким образом будет происходить управление изменениями проекта, кто будет организовывать отражение изменений в проекте и каким образом это будет передано всем сторонам. При отсутствии управления изменениями проекта обычно возникает ситуация, в которой на каком-либо отрезке нечаянно используется неправильная версия проекта, что в итоге принесет заказчику дополнительные затраты времени и денег.

Страхование строительно-монтажных рисков, или страхование CAR.
Страхование CAR предназначено именно для страхования зданий в процессе строительства и помогает снизить всевозможные риски, в т. ч. случаи кражи строительного материала. Как правило, такое страхование строитель заключает на весь период строительства. Рекомендуется следить, чтобы страхование CAR было действительным или оно продлевалось, если продлевается период строительства. Полис страхования CAR обычно является одним из приложений договора.

Сбор исполнительной документации (желательно в электронном виде).
По закону строитель должен оформлять и предъявлять всю исполнительную документацию в период строительства, которая подтверждает, что строительство осуществлялось в соответствии с проектом и согласно требованиям. Большинство документации, возникающей в период строительства, в дальнейшем заказчику потребуется предъявить в электронном виде для ходатайства о разрешении на использование в среде обслуживания Строительного регистра. Поэтому очень рекомендуется организовать составление и подписание всей исполнительной документации в электронном виде, что позднее избавит от большого количества работы по сканированию документов.

Прием и расчеты работ, сроки.
В договоре необходимо четко зафиксировать порядок приёма и расчетов работ и рабочих отрезков. Желательно исходить из описанных в графике сроков и платежей обусловленных рабочих отрезков, которые связаны также со сроком. При наступлении срока строитель вызывает заказчика для осмотра описанных в рабочем отрезке работ. Обычно по договору у заказчика есть 2-3 дня для осмотра работ, однако на практике строитель ждет ответа уже в день осмотра. Если на рабочем отрезке есть недостатки, то заказчик фиксирует их и предъявляет строителю. Для того, чтобы работы не задерживались, в акте осмотра желательно зафиксировать, что строитель может выставить счет за работы без недостатков и сумму работ с недостатками вычитают из акта и рассчитывают после устранения недостатков.